Đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?

Đất đang có tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất — thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng — không được cấp cho đất đang có tranh chấp. Điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 xếp đất đang có tranh chấp vào nhóm trường hợp không cấp Giấy chứng nhận; khoản 2 Điều 151 cũng loại trừ việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thửa đất thuộc trường hợp không cấp giấy.

Tuy nhiên, đây là trạng thái có thể thay đổi. Điểm đ khoản 2 Điều 142 quy định diện tích đang có tranh chấp được cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành việc giải quyết tranh chấp. Vì vậy cách diễn đạt đúng là chưa được cấp ở trạng thái hiện tại, không phải vĩnh viễn không được cấp.

Khi nào được xem là “đất đang có tranh chấp”?

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 xác định đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai và đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Định nghĩa này có hai yếu tố, và cả hai đều phải có. Một bất đồng thực tế, một tin nhắn hoặc một lời tuyên bố chưa tự thỏa mãn yếu tố thứ hai.

thế nào là tranh chấp đất đai

thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Kiểm tra tranh chấp có trùng phần đất đang xin cấp không

Điều kiện tại Điều 151 gắn với diện tích đang có tranh chấp, còn Điều 142 nói tới “diện tích đang có tranh chấp”. Vì vậy phải đối chiếu phần đất trong đơn và trong văn bản thụ lý của cơ quan giải quyết với phần diện tích và quyền đang đề nghị chứng nhận, thay vì mặc định mọi bất đồng lân cận đều chặn toàn bộ thửa.

• Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ và diện tích ghi trong hồ sơ xin cấp.
• Phần đất được mô tả trong đơn tranh chấp và trong văn bản tiếp nhận, thụ lý của cơ quan giải quyết.
• Phần diện tích chồng lấn giữa hai mô tả trên, kèm mốc hoặc sơ đồ nếu có.
• Tài sản gắn liền với đất nằm trên phần nào, và người đang sử dụng từng phần.
• Bản chất yêu cầu: tranh chấp về quyền sử dụng toàn thửa, về một cạnh ranh, về lối đi, về tài sản trên đất hay về một giao dịch.

tranh chấp ranh giới đất

đất bị lấn chiếm

Hồ sơ cấp sổ của bạn đang ở trạng thái nào?

Các từ “không cấp”, “từ chối”, “trả hồ sơ”, “dừng” và “yêu cầu bổ sung” không đồng nghĩa. “Không cấp” là kết luận về điều kiện; các trạng thái còn lại là hành vi hoặc bước xử lý thủ tục. Cách phản ứng đúng phụ thuộc văn bản mà cơ quan đã ban hành, không phụ thuộc cách gọi trong lời nói.

Chỉ có đơn phản đối thì hồ sơ có bị dừng không?

Không có quy tắc “cứ nộp một lá đơn là chặn hồ sơ vô thời hạn”. Điều kiện tại Điều 151 gắn với trạng thái pháp lý của thửa đất, không gắn với việc có người gửi đơn. Điều cần xác minh là chuỗi trạng thái của chính vụ việc: ai gửi đơn, gửi tới cơ quan nào, cơ quan đó có thẩm quyền với loại vụ việc đó không, đã tiếp nhận hay thụ lý chưa, phần đất nêu trong đơn là phần nào, và hiện vụ việc đang ở bước nào.

Trong quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang được công bố, UBND cấp xã có bước kiểm tra, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, tình trạng sử dụng ổn định và nguồn gốc sử dụng đất khi không có giấy tờ; kết quả kiểm tra được niêm yết công khai trong 15 ngày và các ý kiến phản ánh được xem xét. Cần lưu ý một ý kiến phản ánh trong thời gian niêm yết là dữ kiện được xem xét, không phải kết luận cuối cùng về việc thửa đất đang có tranh chấp.

Nếu bên phản đối không tiếp tục theo đuổi vụ việc, cách xử lý hợp pháp là đề nghị cơ quan cấp giấy nêu rõ bằng văn bản căn cứ và vụ việc đang được dùng để xử lý hồ sơ, đồng thời đề nghị cơ quan đang giải quyết tranh chấp xác nhận trạng thái vụ việc theo thủ tục cho phép. Không nên gây áp lực để bên kia rút đơn, cũng không nên bỏ qua đơn như thể nó không tồn tại.

hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Cần giải quyết tranh chấp theo hướng nào trước khi làm sổ?

Hướng giải quyết phụ thuộc bản chất tranh chấp và tình trạng giấy tờ của các bên, không phụ thuộc việc mình đang muốn làm sổ.

Khi trình bày yêu cầu, cần mô tả đủ để kết quả sau này dùng được cho việc đăng ký: các bên liên quan, thửa đất và phần diện tích kèm ranh giới, ai có quyền gì, ai phải giao đất, trả đất, tháo dỡ hay thanh toán, và nghĩa vụ thực hiện của mỗi bên. Một kết quả chung chung sẽ khó dùng để làm căn cứ cho hồ sơ cấp giấy.

quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

mẫu đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai

Tài liệu nào cho thấy tranh chấp đã được giải quyết?

Không phải mọi văn bản có chữ “hòa giải thành” đều có cùng hiệu lực và cùng tác dụng đối với việc đăng ký. Cần xác định đúng loại văn bản, cơ quan ban hành, tình trạng hiệu lực và phần việc còn phải thực hiện.

Hết tranh chấp có được cấp sổ đỏ ngay không?

Không đương nhiên. Việc tranh chấp đã được giải quyết chỉ gỡ một điều kiện. Sau đó, hồ sơ vẫn được xem xét theo các nhóm điều kiện còn lại.

• Người đề nghị cấp giấy có đúng là người được xác định có quyền theo kết quả giải quyết tranh chấp hay không.
• Nguồn gốc sử dụng đất và giấy tờ thuộc nhánh nào: có giấy tờ theo Điều 137, thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ, hay thuộc các trường hợp có vi phạm hoặc được giao đất không đúng thẩm quyền được quy định riêng.
• Thửa đất có thuộc trường hợp nào khác trong nhóm không cấp Giấy chứng nhận tại Điều 151 hay không.
• Loại đất, mục đích sử dụng, sự phù hợp với quy hoạch và việc xử lý vi phạm nếu có.
• Kết quả đo đạc, ranh giới, diện tích và yêu cầu tách hoặc hợp thửa nếu kết quả giải quyết làm thay đổi hiện trạng.
• Điều kiện chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất nếu có yêu cầu.
• Nghĩa vụ tài chính, hoặc căn cứ miễn, giảm, ghi nợ nếu thuộc trường hợp được áp dụng.
• Hồ sơ, biểu mẫu và giấy tờ về đại diện theo đúng thủ tục hiện hành.

Về hồ sơ đang dở dang, không có một quy tắc chung rằng hồ sơ cũ luôn được tiếp tục hoặc luôn phải nộp lại. Cần đọc văn bản mà cơ quan đã ban hành và đề nghị hướng dẫn bằng văn bản về việc bổ sung, tiếp tục hay nộp theo thủ tục mới, nhất là với hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm thay đổi thẩm quyền.

Nếu cơ quan từ chối hoặc kéo dài hồ sơ vì “có tranh chấp”

• Giữ đầy đủ giấy tiếp nhận hồ sơ, giấy hẹn trả kết quả, phiếu yêu cầu bổ sung, thông báo trả hồ sơ hoặc thông báo không đủ điều kiện, tài liệu về vụ tranh chấp và lịch sử liên hệ.
• Đề nghị cơ quan nêu bằng văn bản: căn cứ pháp lý được áp dụng, vụ việc tranh chấp nào đang được xem xét, cơ quan nào đang giải quyết, phần diện tích bị ảnh hưởng và điều kiện để hồ sơ được tiếp tục.
• Nếu lý do là đúng, tập trung giải quyết dứt điểm tranh chấp hoặc bổ sung phần hồ sơ còn thiếu trước khi làm việc tiếp.
• Nếu không đồng ý, cần xác định chính xác đối tượng phản đối: một quyết định hành chính cụ thể, hay một hành vi hành chính như việc chậm giải quyết, không trả lời. Ba tình huống chậm giải quyết, không ban hành văn bản và ban hành văn bản không đủ căn cứ là những đối tượng khác nhau, với chủ thể, thời hiệu và cách xử lý khác nhau.
• Nên tìm hỗ trợ pháp lý sớm nếu sắp hết thời hiệu, nếu phần đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận cho người khác, nếu tài sản đang bị chuyển dịch hoặc hiện trạng đang bị thay đổi.

đất có sổ đỏ vẫn bị tranh chấp

Kế hoạch hành động 7 bước để tiếp tục hồ sơ cấp sổ

• Xác định mình đang làm thủ tục nào: cấp lần đầu, cấp đổi hoặc cấp lại, đăng ký biến động hay xử lý giấy đã cấp; ghi lại số hồ sơ và trạng thái hiện tại.
• Thu thập toàn bộ văn bản nêu lý do “có tranh chấp”; không làm việc dựa trên trả lời miệng.
• Kiểm tra vụ tranh chấp: cơ quan nào, có thẩm quyền không, đã thụ lý chưa, các bên là ai, yêu cầu là gì và phần đất có trùng phần đang xin cấp không.
• Phân loại bản chất tranh chấp và tình trạng giấy tờ của các bên, từ đó chọn hướng giải quyết phù hợp.
• Theo vụ việc đến khi có kết quả đã có hiệu lực và đủ rõ; thực hiện phần việc phải thi hành như giao đất, tháo dỡ, đo đạc hoặc nghĩa vụ tài chính.
• Rà lại các điều kiện cấp giấy còn lại; đề nghị hướng dẫn bằng văn bản về việc bổ sung, tiếp tục hồ sơ cũ hay nộp theo thủ tục mới.
• Theo dõi các mốc thời hạn, nhận kết quả bằng văn bản và cân nhắc phương án phản đối nếu hồ sơ bị chậm hoặc bị từ chối mà không có căn cứ rõ ràng.

Những nhầm lẫn thường gặp

• Cho rằng cứ có người phản đối là pháp luật coi thửa đất đang có tranh chấp, trong khi định nghĩa còn yêu cầu vụ việc đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Cho rằng nộp một lá đơn là chặn được hồ sơ vô thời hạn.
• Gọi hồ sơ là “bị dừng” khi thực tế chỉ nhận được phiếu yêu cầu bổ sung, hoặc chỉ nghe trả lời miệng.
• Cho rằng tranh chấp một phần thì toàn bộ thửa đất chắc chắn không xử lý được, hoặc ngược lại, chắc chắn cấp được cho phần còn lại.
• Coi biên bản hòa giải thành hoặc việc bên kia rút đơn là đủ để được cấp giấy ngay.
• Dùng bản án sơ thẩm còn trong thời hạn kháng cáo như bằng chứng cuối cùng về việc tranh chấp đã kết thúc.
• Cho rằng Giấy chứng nhận cấp trong lúc có tranh chấp thì tự động vô hiệu.
• Dùng lại tên cơ quan và quy trình từ các bài viết theo quy định cũ.
• Nhầm câu hỏi về cấp Giấy chứng nhận với câu hỏi về việc bán, chuyển nhượng đất đang tranh chấp, vốn là điều kiện giao dịch riêng.

đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không