Đất bị lấn chiếm: Cách xử lý và đòi lại phần đất bị lấn
Không tự dời mốc, phá tường hoặc chiếm lại phần đất. Trình tự an toàn gồm năm bước: giữ nguyên và ghi nhận hiện trạng; xác định phần đất và hai đường ranh mà mỗi bên đang yêu cầu; thu thập Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và hồ sơ cấp giấy để đối chiếu với kết quả đo; xác định rõ từng yêu cầu là trả đất, xác định ranh, tháo dỡ, khôi phục hiện trạng hay bồi thường; sau đó hòa giải và đi đúng cơ quan theo trường hợp đã xác minh. Thiếu diện tích so với Giấy chứng nhận chỉ là tín hiệu, không tự chỉ ra phần đất thiếu nằm ở đâu và ai đã lấn. Nếu bản chất vụ việc là tranh chấp ai có quyền sử dụng phần đất, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 giải quyết. Phản ánh để xử phạt vi phạm hành chính là một hướng riêng: tiền phạt và biện pháp khắc phục không tự thay thế việc giải quyết tranh chấp về quyền.
Ngày xuất bản: 08/09/2026
Có thật sự là đất bị lấn chiếm không?
Luật Đất đai 2024 phân biệt hai khái niệm. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp phần đất bị lấn cho phép (khoản 31 Điều 3). Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép (khoản 9 Điều 3).
Không phải mọi chênh lệch giữa giấy tờ và thực địa đều là hành vi lấn, chiếm đã được chứng minh. Trước khi kết luận, cần xác định vụ việc thuộc nhánh nào.
| Nhánh | Câu hỏi then chốt | Chứng cứ cần thu thập | Hướng xử lý |
|---|---|---|---|
| Đường ranh pháp lý chưa rõ hoặc hai bên mô tả khác nhau | Mỗi bên đang yêu cầu đường ranh nào và dựa trên nguồn nào | Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và hồ sơ cấp giấy, mốc trên thực địa, trích đo, lịch sử sử dụng | Tập trung vào việc xác định ranh giới trước khi nói tới hành vi |
| Hiện trạng vượt qua đường ranh đã có căn cứ xác định | Ranh đã được xác định bằng nguồn nào và phần vượt nằm ở đâu | Bảng đối chiếu ranh với hiện trạng, ảnh, kết quả đo, thời điểm thay đổi | Yêu cầu trả lại phần đất, di dời hoặc chấm dứt việc sử dụng; có thể đồng thời phản ánh hành vi |
| Hồ sơ hai thửa có dấu hiệu chồng lấn, sai sót hoặc chưa cập nhật | Hai bộ hồ sơ có cùng mô tả một phần đất không | Hồ sơ cấp giấy và biến động của cả hai thửa, bản đồ qua các thời kỳ | Xác định nguyên nhân trước; có thể liên quan việc đính chính hoặc yêu cầu xem xét Giấy chứng nhận |
| Sử dụng đất của người khác hoặc đất do Nhà nước quản lý khi chưa được cho phép | Ai là người sử dụng hợp pháp hoặc cơ quan quản lý, và đã có sự cho phép chưa | Nguồn gốc quyền hoặc hồ sơ quản lý, văn bản cho phép nếu có, lịch sử sử dụng | Giải quyết tranh chấp về quyền, hoặc phản ánh hành vi để cơ quan có thẩm quyền xem xét |
Việc cần làm ngay để giữ hiện trạng và chứng cứ
- Không tự dời mốc, phá dỡ, tháo hàng rào, chặt cây, chiếm lại phần đất hoặc đối đầu trực tiếp; ưu tiên an toàn.
- Chụp ảnh và quay video toàn cảnh cùng cận cảnh, có mốc tham chiếu cố định, hướng chụp, kích thước, thời điểm và người chứng kiến; giữ nguyên file gốc, không cắt ghép hay chỉnh sửa.
- Ghi nhận hiện trạng công trình, tường, cây trồng và các tài sản khác trên phần đất, kèm mức độ hoàn thành nếu đang thi công.
- Sao lưu toàn bộ giấy tờ, tin nhắn, thư từ và thông báo đã trao đổi; lập nhật ký sự kiện theo ngày.
- Gửi văn bản đề nghị tạm dừng để cùng đo đạc, xác minh với nội dung trung tính, nêu rõ phần đất đang có bất đồng; lưu bằng chứng đã gửi và đã nhận.
Xác định phần đất được cho là bị lấn bằng giấy tờ và đo đạc
Mục tiêu của bước này là tạo ra một bản mô tả có thể kiểm chứng thay vì chỉ nói “thiếu vài mét”. Nội dung cần xác định gồm: số thửa và số tờ bản đồ, cạnh tiếp giáp đang bất đồng, điểm đầu và điểm cuối của đoạn ranh, hình dạng và diện tích ước tính của phần đất, cùng các vật, công trình đang tồn tại trên đó.
Sau đó đối chiếu các nguồn: Giấy chứng nhận và sơ đồ kèm theo; hồ sơ cấp giấy và hồ sơ kỹ thuật; bản đồ địa chính và sổ mục kê qua các thời kỳ; dữ liệu biến động; thỏa thuận, bản án hoặc quyết định nếu có; và kết quả đo hiện trạng. Mọi điểm mâu thuẫn nên được ghi thành một danh sách riêng để làm rõ, thay vì bỏ qua.
Mỗi chứng cứ giúp chứng minh điều gì?
| Nội dung cần chứng minh | Tài liệu thường dùng | Giới hạn cần lưu ý |
|---|---|---|
| Quyền và nguồn gốc sử dụng đất | Giấy chứng nhận, giấy tờ quy định tại Điều 137, hồ sơ cấp giấy, hợp đồng chuyển nhượng, tài liệu thừa kế, kê khai đăng ký, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính | Chứng minh quyền đối với thửa đất nhưng chưa tự định vị phần đất đang tranh chấp trên thực địa |
| Vị trí và đường ranh | Bản đồ địa chính, sổ mục kê, hồ sơ kỹ thuật, trích lục, trích đo, mốc trên thực địa, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ | Là dữ liệu kỹ thuật; cần đọc kèm tỷ lệ, hệ tọa độ và thời điểm lập |
| Hành vi và thời điểm | Ảnh, video có giữ file gốc, biên bản làm việc, thông báo đã gửi, lời khai của người biết rõ sự việc, nhật ký sự kiện | Chứng minh hiện trạng và diễn biến, không tự chứng minh ai có quyền sử dụng đất |
| Công trình và thiệt hại | Hồ sơ xây dựng, ảnh hiện trạng theo thời gian, chứng từ chi phí, tài liệu chuyên môn khi cần | Yêu cầu bồi thường còn cần chứng minh hành vi xâm phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả |
Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và là một nguồn để cơ quan có thẩm quyền xem xét, nhưng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không xác lập việc ai có quyền sử dụng đất (Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Không nên xếp hạng chứng cứ theo kiểu mạnh hay yếu: giá trị của mỗi tài liệu phụ thuộc vào nội dung cần chứng minh và kết quả đối chiếu với các nguồn khác.
Đất có sổ đỏ bị lấn chiếm xử lý thế nào?
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để chứng minh một phần đất cụ thể đang bị lấn, còn phải ghép thông tin thửa đất, sơ đồ, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ cấp giấy, dữ liệu biến động với hiện trạng ngoài thực địa.
| Tình trạng hồ sơ | Việc cần làm | Điều không được suy ra |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận rõ ràng, hiện trạng có vẻ lệch | Xin hồ sơ cấp giấy và dữ liệu biến động, đối chiếu từng cạnh và mốc, đề nghị đo hoặc trích đo phù hợp | Có Giấy chứng nhận là chắc chắn đòi lại được phần đất |
| Giấy chứng nhận không thể hiện đủ kích thước hoặc tọa độ | Dùng hồ sơ kỹ thuật, bản đồ qua các thời kỳ, mốc thực địa và lịch sử sử dụng để xác định ranh | Diện tích tổng tự chỉ ra vị trí phần thiếu |
| Giấy chứng nhận của hai bên có dấu hiệu chồng lấn | Thu thập hồ sơ của cả hai thửa, xác định nguyên nhân và yêu cầu liên quan đến Giấy chứng nhận | Giấy cấp trước hoặc cấp sau đương nhiên đúng |
| Có yêu cầu liên quan đến việc xem xét Giấy chứng nhận hoặc quyết định cá biệt | Xác định rõ văn bản cụ thể và căn cứ; kiểm tra thẩm quyền trước khi nộp hồ sơ | Việc đề nghị hủy giấy tờ là bước mặc định trong mọi vụ lấn chiếm |
đất đã có sổ đỏ vẫn bị tranh chấp
Đất chưa có sổ đỏ bị lấn chiếm có đòi lại được không?
Có thể, nếu chứng minh được quyền hoặc quá trình sử dụng đất. Việc chưa có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa không có quyền. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất theo Điều 17 Luật Đất đai 2024. Điều cần làm là xác định vụ việc thuộc nhóm nào và thu thập đúng loại tài liệu.
| Tình trạng | Tài liệu cần thu thập | Điều không được suy ra |
|---|---|---|
| Có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận | Giấy tờ qua các thời kỳ, hồ sơ địa chính, kê khai đăng ký, chứng từ nghĩa vụ tài chính; lập bảng thời gian về nguồn gốc | Chưa có Giấy chứng nhận thì chỉ được đi theo nhánh hành chính |
| Không có giấy tờ nhưng có quá trình sử dụng đất | Tài liệu kê khai, đăng ký, chứng từ nghĩa vụ tài chính, giao dịch, thông tin người biết rõ quá trình sử dụng, hiện trạng và mốc cũ | Sử dụng ổn định lâu năm chắc chắn được công nhận hoặc được cấp Giấy chứng nhận |
| Giao dịch hoặc thừa kế chưa hoàn tất thủ tục | Hợp đồng, văn bản phân chia di sản, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán | Việc chưa sang tên làm mất quyền yêu cầu |
| Nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý hoặc chưa rõ | Hồ sơ quản lý, quyết định giao đất hoặc thu hồi, hồ sơ địa chính | Người đang sử dụng đương nhiên là người có quyền |
Thương lượng và hòa giải để đòi lại phần đất bị lấn
Nếu bản chất vụ việc là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng phần đất, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền theo Điều 236 giải quyết; việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn (Điều 235 Luật Đất đai 2024, đọc cùng khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP). Tên gọi đặt trên lá đơn không làm thay đổi bản chất vụ việc.
Trước buổi làm việc, nên chuẩn bị một bản trình bày ngắn gọn gồm: phần đất đang yêu cầu, đường ranh mình cho là đúng và căn cứ, nguồn gốc quyền sử dụng, hiện trạng và thời điểm phát sinh thay đổi, cùng yêu cầu cụ thể. Kèm theo là danh mục chứng cứ và sơ đồ đối chiếu, thay vì gửi các tấm ảnh rời rạc. Các phương án cần bàn thường gồm: cùng đo đạc hoặc cùng xác minh hồ sơ; trả lại phần đất; điều chỉnh mốc giới; xử lý công trình hiện có; lộ trình thực hiện và chi phí; và thủ tục đăng ký nếu kết quả làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất.
Trường hợp hòa giải thành mà kết quả làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận.
hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
mẫu đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai
Có thể yêu cầu những biện pháp nào?
“Xử lý theo pháp luật” là cách nói không đủ để cơ quan giải quyết. Mỗi yêu cầu cần được mô tả riêng, gắn với phần đất, công trình cụ thể và kèm chứng cứ tương ứng.
| Yêu cầu | Dữ kiện tối thiểu cần chứng minh | Cách mô tả trong đơn |
|---|---|---|
| Xác định ranh giới và quyền sử dụng đất | Hai đường ranh đang được yêu cầu, nguồn gốc quyền, lịch sử sử dụng | Đường ranh theo các điểm, mốc và sơ đồ kèm theo |
| Trả lại phần đất | Phần đất cụ thể, người đang quản lý sử dụng, quyền của người yêu cầu | Diện tích, hình thể và các điểm giới hạn của phần đất |
| Chấm dứt hành vi cản trở | Hành vi cụ thể và quyền đang bị cản trở | Hành vi phải chấm dứt |
| Tháo dỡ hoặc di dời công trình, cây, vật kiến trúc | Loại tài sản, chủ thể xây dựng hoặc trồng, vị trí, thời điểm | Từng hạng mục và phạm vi tháo dỡ, di dời |
| Khôi phục hiện trạng ban đầu | Trạng thái trước và sau khi thay đổi, tính khả thi của việc khôi phục | Mốc giới, ranh giới hoặc mặt bằng cần được khôi phục |
| Bồi thường thiệt hại | Hành vi xâm phạm, thiệt hại thực tế, mối quan hệ nhân quả và căn cứ trách nhiệm | Từng khoản tiền và cách xác định |
| Đề nghị xử phạt vi phạm hành chính | Hành vi, diện tích, loại đất, địa bàn, thời điểm và chủ thể thực hiện | Nội dung phản ánh và đề nghị lập biên bản, xác minh |
Khi phần đất đã có tường, nhà, móng, cây hoặc vật kiến trúc
Kết quả xử lý phụ thuộc nhiều dữ kiện chứ không mặc định là tháo dỡ. Những nội dung cần ghi nhận gồm: loại tài sản và chủ thể xây dựng hoặc trồng; vị trí, phần được cho là vượt ranh và kích thước; thời điểm khởi công và mức độ hoàn thành; giấy phép hoặc thông báo nếu có; bên xây dựng biết về bất đồng từ khi nào và đã từng được cho phép hay bị phản đối ra sao; khả năng tháo dỡ một phần, ảnh hưởng tới an toàn và kết cấu; mức thiệt hại của từng phương án.
Cơ quan giải quyết xem xét quyền đối với đất, nguồn gốc của tài sản, thời điểm, sự cho phép hoặc phản đối, yếu tố lỗi, tính khả thi, thiệt hại và chính yêu cầu của các bên. Vì vậy cần tách riêng ba nhóm vấn đề: quyền sử dụng đất, quyền đối với tài sản trên đất, và thiệt hại.
Sau hòa giải không thành, nộp yêu cầu ở đâu?
| Tình huống | Nơi giải quyết | Cần kiểm tra thêm |
|---|---|---|
| Các bên hoặc một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137; hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất | Tòa án, theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 | Tòa án nơi có bất động sản; từ 01/07/2025 phần lớn vụ dân sự sơ thẩm thuộc Tòa án nhân dân khu vực |
| Các bên đều không có Giấy chứng nhận và giấy tờ quy định tại Điều 137 | Được lựa chọn giữa yêu cầu Chủ tịch UBND có thẩm quyền giải quyết và khởi kiện tại Tòa án, theo khoản 2 Điều 236 | Chủ thể tranh chấp quyết định người có thẩm quyền ở nhánh hành chính |
| Phản ánh hành vi lấn, chiếm đang diễn ra, nhất là với đất do Nhà nước quản lý | Cơ quan quản lý đất đai và UBND có thẩm quyền xem xét, xử lý theo pháp luật xử phạt vi phạm hành chính | Vẫn phải xác định được thửa đất, diện tích và hành vi cụ thể |
| Có yêu cầu liên quan đến Giấy chứng nhận hoặc quyết định cá biệt | Có thể được xem xét trong vụ án dân sự hoặc đi theo tố tụng hành chính tùy cấu trúc yêu cầu | Cơ quan ban hành văn bản và thẩm quyền theo cấp |
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Hồ sơ cần chuẩn bị theo từng mục tiêu
Hồ sơ nền: định danh thửa đất, số tờ bản đồ và cạnh tiếp giáp; Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về nguồn gốc; hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp giấy và biến động, bản đồ qua các thời kỳ; bảng đối chiếu hai đường ranh và trích đo nếu có; bảng thời gian về việc sử dụng, thay đổi mốc, xây dựng, cho phép và phản đối; ảnh, video gốc; thông báo đã gửi và biên bản hòa giải, biên bản xác minh.
Khi đã có Giấy chứng nhận: bản Giấy chứng nhận đầy đủ các trang kèm sơ đồ và nội dung chỉnh lý, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ cấp giấy; nếu có dấu hiệu chồng lấn thì thu thập hồ sơ của cả hai thửa và xác định rõ yêu cầu liên quan đến Giấy chứng nhận.
Khi chưa có Giấy chứng nhận: giấy tờ quy định tại Điều 137; hồ sơ giao dịch, thừa kế hoặc giao đất; tài liệu kê khai, đăng ký; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; tài liệu thể hiện quá trình sử dụng ổn định và thông tin người biết rõ sự việc.
Khi có công trình hoặc yêu cầu bồi thường: loại, vị trí, kích thước, chủ thể, thời điểm và tiến độ của công trình hoặc cây trồng; hồ sơ xây dựng nếu có; chứng từ về thiệt hại; tài liệu chuyên môn về việc tháo dỡ và an toàn khi cần thiết.
mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Mua đất xong mới phát hiện bị lấn hoặc thiếu diện tích
Tình huống này có hai loại yêu cầu khác nhau, có thể liên quan nhưng không đồng nhất. Yêu cầu đối với người đang sử dụng phần đất dựa trên quyền sử dụng đất, ranh giới và hành vi chiếm giữ. Yêu cầu đối với người bán dựa trên hợp đồng, cam kết, thông tin đã cung cấp và việc bàn giao.
| Tiêu chí | Yêu cầu với người đang sử dụng phần đất | Yêu cầu với người bán |
|---|---|---|
| Căn cứ | Quyền sử dụng đất, ranh giới và hành vi chiếm giữ | Hợp đồng, cam kết, thông tin đã cung cấp và việc bàn giao |
| Mốc dữ kiện | Hiện trạng và nguồn ranh giới tại thời điểm hiện nay | Hiện trạng tại thời điểm giao dịch và bàn giao |
| Chứng cứ | Hồ sơ về quyền, trích đo, chứng cứ về hành vi | Hợp đồng, biên bản bàn giao, nội dung trao đổi khi giao dịch, hồ sơ của chủ cũ |
| Yêu cầu có thể đặt ra | Trả lại đất, xác định ranh giới, xử lý công trình, bồi thường thiệt hại | Tiếp tục thực hiện hợp đồng, giảm hoặc hoàn lại tiền, bồi thường hoặc hủy hợp đồng tùy căn cứ |
| Thời hiệu | Tranh chấp về quyền sử dụng đất và yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu nhìn chung không áp dụng thời hiệu theo Điều 155 Bộ luật Dân sự | Tranh chấp hợp đồng có thời hiệu riêng, cần kiểm tra sớm |
Mức phạt và biện pháp khắc phục hành vi lấn chiếm
Văn bản đang được áp dụng là Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đọc cùng Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/08/2026. Các mức trong bảng dưới đây áp dụng với cá nhân, trên địa giới xã; mức phạt đối với tổ chức thông thường bằng hai lần mức của cá nhân cho cùng hành vi, trong giới hạn tối đa theo luật. Với hành vi trên địa giới phường, mức tại các khoản tương ứng được áp dụng gấp đôi nhưng không vượt quá mức trần theo quy định.
| Diện tích lấn, chiếm | Đất do Nhà nước quản lý | Đất nông nghiệp thông thường | Đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất | Đất phi nông nghiệp |
|---|---|---|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 3–5 triệu đồng | 3–5 triệu đồng | 5–10 triệu đồng | 5–10 triệu đồng |
| Từ 0,02 đến dưới 0,05 ha | 5–10 triệu đồng | 5–10 triệu đồng | 10–20 triệu đồng | 10–30 triệu đồng |
| Từ 0,05 đến dưới 0,1 ha | 10–20 triệu đồng | 10–30 triệu đồng | 20–30 triệu đồng | 30–50 triệu đồng |
| Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha | 20–50 triệu đồng | 30–50 triệu đồng | 30–50 triệu đồng | 50–100 triệu đồng |
| Từ 0,5 đến dưới 1 ha | 50–100 triệu đồng | 50–100 triệu đồng | 50–100 triệu đồng | 100–150 triệu đồng |
| Từ 1 ha trở lên | 100–200 triệu đồng theo từng bậc diện tích | 100–200 triệu đồng theo từng bậc diện tích | 100–200 triệu đồng | 150–200 triệu đồng |
Ngoài tiền phạt, có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất, gồm cả ranh giới và mốc giới, và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm; các trường hợp ngoại lệ cần được kiểm tra theo quy định hiện hành. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm, và cần phân biệt hành vi đã kết thúc với hành vi đang được thực hiện.
Bản án về đòi lại đất bị lấn chiếm
Bản án công khai giúp thấy cách cơ quan xét xử đối chiếu hồ sơ về quyền, hai đường ranh, kết quả đo và xem xét thẩm định tại chỗ, lịch sử sử dụng, tình trạng công trình và từng yêu cầu của các bên. Khi tham khảo, nên so sánh theo các dữ kiện đó thay vì nhìn kết quả cuối cùng. Kết quả trả đất hoặc tháo dỡ trong một vụ không thể suy rộng sang vụ khác, vì nguồn gốc, chứng cứ, yêu cầu và tình trạng tài sản đều khác nhau.
bản án tranh chấp đất đai
Checklist 10 bước đòi lại phần đất bị lấn
- Không tự dời mốc, phá dỡ, chặt cây hoặc chiếm lại phần đất.
- Ghi nhận phần đất được cho là bị lấn cùng toàn bộ tài sản, công trình trên đó.
- Vẽ tách bạch hai đường ranh mà mỗi bên đang yêu cầu.
- Thu thập Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về nguồn gốc, hồ sơ địa chính và hồ sơ cấp giấy.
- Lập bảng thời gian về việc sử dụng, thay đổi mốc, xây dựng, cho phép và phản đối.
- Đo đạc và đối chiếu đúng mục đích; ghi lại mọi mâu thuẫn chưa được giải quyết.
- Xác định từng yêu cầu cụ thể và chứng cứ tương ứng cho mỗi yêu cầu.
- Thương lượng hoặc hòa giải theo đúng nhóm vụ việc.
- Chọn cơ quan và thủ tục sau khi đã xác minh giấy tờ, chủ thể và yêu cầu.
- Theo dõi chi phí, thời hiệu của từng loại yêu cầu, việc thi hành và thủ tục đăng ký đất đai sau khi có kết quả.
Hoàn thành đủ các bước trên giúp hồ sơ rõ ràng và có hệ thống, nhưng không bảo đảm đòi lại được phần đất. Kết quả phụ thuộc chứng cứ của các bên, yêu cầu được nêu và đánh giá của cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Nguồn tham khảo
Luật Đất đai số 31/2024/QH15
Quốc hội
khoản 9, khoản 21, khoản 31, khoản 42 Điều 3; Điều 17; Điều 137; Điều 235; Điều 236
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13
Quốc hội
Điều 155; Điều 164; Điều 166; Điều 169; Điều 175; Điều 584–590
Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13
Quốc hội
Chứng cứ và nguồn chứng cứ; xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản; biện pháp khẩn cấp tạm thời; chi phí tố tụng
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
khoản 2 Điều 3 (điều kiện hòa giải tại UBND cấp xã đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất)
Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Chính phủ
Điều 3 (thời hiệu); Điều 7 (xác định diện tích vi phạm); Điều 13 (lấn đất, chiếm đất và biện pháp khắc phục)
Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP
Chính phủ
Nội dung sửa đổi có hiệu lực từ 31/08/2026, gồm quy định về địa bàn và chủ thể bị xử phạt
Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai
Chính phủ
Hồ sơ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động
Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại
Chính phủ
Giá trị pháp lý của vi bằng
Căn cứ xác định hành vi lấn, chiếm đất
Báo Điện tử Chính phủ
Trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về căn cứ hồ sơ và quá trình sử dụng đất khi xác định hành vi lấn, chiếm
Cập nhật lần cuối: 08/09/2026
Bài viết liên quan
Tranh chấp ranh giới đất: Cách giải quyết và xác định mốc giới
Hướng dẫn xử lý tranh chấp ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất liền kề. Bài giúp nhận diện đúng trường hợp, giữ hiện trạng, đối chiếu giấy tờ với thực địa, đo đạc, hòa giải và chọn cơ quan giải quyết.
Hòa giải tranh chấp đất đai: Thủ tục, thời hạn và quy trình
Hướng dẫn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất: khi nào bắt buộc, nộp đơn ở đâu, Hội đồng hòa giải gồm ai, các bước thực hiện và thời hạn. Bài cũng giải thích cách xử lý khi một bên vắng mặt hoặc không ký, cách kiểm tra biên bản và việc cần làm sau hòa giải.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan nào?
Bảng xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo loại tranh chấp, giấy tờ về đất và tư cách các bên. Nội dung cập nhật theo mô hình chính quyền hai cấp, gồm vai trò của UBND cấp xã, nơi nộp đơn, thời hạn và hướng xử lý khi không đồng ý với quyết định.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, gồm điều kiện khởi kiện, trường hợp phải hòa giải trước, thời hiệu, hồ sơ và chứng cứ. Bài cũng giải thích cách xác định Tòa án, cách nộp đơn và các giai đoạn đến phiên tòa sơ thẩm.
Án phí tranh chấp đất đai: Cách tính và các khoản chi phí
Giải thích án phí tranh chấp đất đai, gồm cách phân biệt tạm ứng án phí với án phí cuối cùng và cách xác định vụ án có giá ngạch. Bài cũng nêu bảng tính án phí sơ thẩm, người phải chịu, trường hợp miễn, giảm và các chi phí khác.