Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan nào?

Bảng xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Cơ quan có thẩm quyền được xác định bằng ba câu hỏi: tranh chấp về việc gì, có giấy tờ về đất không và các bên là ai. Từ đó, vụ việc chỉ thuộc Tòa án, được chọn giữa Tòa án và UBND, hoặc có thêm lựa chọn trọng tài trong trường hợp thương mại.

“Nhánh” là con đường giải quyết mà vụ việc đi theo sau khi các bên không tự thỏa thuận được. Hiện có hai nhánh chính: nhánh Tòa án và nhánh hành chính do Chủ tịch UBND ra quyết định. Riêng tranh chấp thương mại có thỏa thuận trọng tài hợp lệ có thể đi thêm nhánh trọng tài.

Hòa giải tại UBND cấp xã không phải một nhánh riêng. Đây là bước đứng trước, dùng để các bên thử thỏa thuận trước khi vào nhánh Tòa án hoặc nhánh hành chính. Mỗi vụ việc chỉ đi một nhánh, không phải qua UBND rồi mới được lên Tòa án.

Để biết vụ việc thuộc nhánh nào, trả lời lần lượt các câu hỏi sau:

Bảng dưới đây cập nhật pháp luật đến 07/09/2026 và cần rà soát lại trước 01/03/2027.

Hai nhánh chính khác nhau ở người giải quyết, loại văn bản nhận được và cách phản đối kết quả:

Ví dụ, bà Mai và ông Sơn tranh chấp phần đất không bên nào có giấy tờ, đã hòa giải tại xã nhưng không thành. Nếu chọn nhánh hành chính, bà Mai gửi đơn để Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định. Nếu chọn nhánh Tòa án, bà Mai nộp đơn khởi kiện và không cần qua UBND nữa.

quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

Những yếu tố quyết định thẩm quyền

Hai vụ việc cùng liên quan đến đất có thể đi hai kênh khác nhau vì thẩm quyền phụ thuộc bốn yếu tố cùng lúc. Chỉ xét việc có sổ đỏ hay không là chưa đủ để chọn đúng cơ quan.

Về giấy tờ, chỉ cần các bên hoặc một trong các bên có giấy là vụ việc thuộc Tòa án, không đòi hỏi tất cả các bên đều có. Giấy tờ theo Điều 137 cũng không chỉ là sổ đỏ. Nhóm này còn gồm một số giấy tờ hợp pháp qua các thời kỳ, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ thừa kế, tặng cho và các giấy tờ khác theo điều kiện luật định.

Về bản chất, việc phân loại dựa trên yêu cầu thực chất, không dựa trên tên lá đơn. Tranh chấp hợp đồng, thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất thuộc Tòa án, kể cả khi đất chưa có sổ. Vụ việc có nhiều yêu cầu thì phải xét từng yêu cầu.

Ví dụ, ông An và bà Bình tranh chấp một phần đất chưa bên nào có giấy tờ. Hai bên có thể chọn Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Tòa án. Nếu ông An lại kiện đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký với bà Bình, đó là tranh chấp hợp đồng và phải đưa ra Tòa án.

tranh chấp đất đai là gì và gồm những loại nào

giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

UBND cấp xã có vai trò gì trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Cấp xã có hai vai trò khác nhau. UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải để các bên tự thỏa thuận. Còn Chủ tịch UBND cấp xã là người ra quyết định giải quyết tranh chấp, nhưng chỉ trong nhóm vụ việc được pháp luật giao.

Nơi tiếp nhận hồ sơ và cơ quan tham mưu chỉ xử lý giấy tờ, xác minh và chuẩn bị hồ sơ. Họ không phải người ra quyết định. Người có thẩm quyền quyết định vẫn là Chủ tịch UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh tùy vụ việc.

Ví dụ, bà Cúc và ông Dũng tranh chấp một phần đất mà không bên nào có giấy tờ. UBND cấp xã tổ chức hòa giải nhưng không thành và lập biên bản. Nếu chọn nhánh hành chính, bà Cúc tiếp tục gửi đơn để Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định. Biên bản hòa giải trước đó không phải là quyết định giải quyết tranh chấp.

Việc chuyển thẩm quyền xuống cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP áp dụng từ 01/07/2025 đến trước 01/03/2027. Nếu trước mốc này có văn bản mới phù hợp mô hình hai cấp, văn bản mới sẽ được áp dụng.

thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

mẫu đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai

Khi nào tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án?

Tòa án giải quyết phần lớn các nhóm tranh chấp liên quan đến đất. Vụ việc chỉ thuộc Tòa án khi một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, hoặc khi tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Tranh chấp hợp đồng, thừa kế và chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cũng thuộc Tòa án.

Khi không bên nào có giấy tờ, các bên vẫn được chọn Tòa án thay vì UBND. Với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất, các bên có thể đưa ra Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam. Trọng tài chỉ áp dụng khi có thỏa thuận trọng tài hợp lệ và tranh chấp thuộc phạm vi trọng tài, không phải mọi vụ có doanh nghiệp tham gia.

Trước khi khởi kiện tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, phải hòa giải tại UBND cấp xã. Nếu chưa hòa giải, Tòa án có thể trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện khởi kiện. Với tranh chấp hợp đồng, thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, hòa giải tại xã không phải điều kiện khởi kiện.

Ví dụ, ông Hải có Giấy chứng nhận, còn bà Lan không có giấy tờ nhưng cho rằng một phần thửa đất là của mình. Vì chỉ cần một bên có giấy, vụ việc thuộc Tòa án chứ không được chọn UBND. Trước khi khởi kiện, hai bên vẫn phải hòa giải tại UBND cấp xã vì đây là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất.

thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án

giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Khi nào có thể yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết?

Chỉ khi tranh chấp là ai có quyền sử dụng đất và không bên nào có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137. Khi đó, các bên được chọn yêu cầu cơ quan hành chính thay vì khởi kiện. Người ra quyết định là Chủ tịch UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh, tùy tư cách các bên.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường không phải nơi nộp đơn ban đầu. Bộ trưởng chỉ tham gia ở tuyến khiếu nại tiếp theo đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Các tài liệu cũ ghi Bộ Tài nguyên và Môi trường cần được hiểu theo tên cơ quan hiện hành.

Nhánh hành chính không áp dụng cho tranh chấp hợp đồng, thừa kế, chia tài sản chung, tài sản gắn liền với đất hoặc vụ việc có giấy tờ. Với các vụ này, nộp đơn tại UBND sẽ không dẫn đến quyết định giải quyết tranh chấp. Có doanh nghiệp tham gia cũng không tự làm vụ việc trở thành tranh chấp thương mại.

Ví dụ, Công ty Phú An và hộ ông Minh tranh chấp phần đất giáp ranh, không bên nào có giấy tờ. Nếu chọn nhánh hành chính, người giải quyết là Chủ tịch UBND cấp tỉnh, không phải cấp xã, vì có một bên là tổ chức. Hai bên vẫn có thể chọn khởi kiện tại Tòa án thay cho nhánh này.

Khi được chọn, không có nhánh nào tốt hơn cho mọi vụ việc. Nhánh hành chính thường phù hợp khi muốn có quyết định sớm và vụ việc chỉ xoay quanh việc ai có quyền sử dụng đất. Nhánh Tòa án thường phù hợp hơn khi vụ việc có thêm yêu cầu khác hoặc khả năng bên kia tiếp tục phản đối kết quả là cao.

Thời hạn nêu trên là thời hạn luật định, không phải cam kết về thời gian thực tế. Việc chọn nhánh cũng không làm thay đổi ai là người có quyền sử dụng đất. Trước khi quyết định, nên xem thêm chi phí khi chọn Tòa án và cân nhắc nhờ luật sư đánh giá hồ sơ cụ thể.

Ví dụ, ông Quang tranh chấp phần đất không có giấy tờ với hàng xóm, đồng thời yêu cầu bồi thường căn bếp xây trên phần đất đó. Căn bếp là tài sản gắn liền với đất, phần yêu cầu này thuộc Tòa án. Vì vậy, chọn khởi kiện tại Tòa án thường thuận tiện hơn là tách phần đất sang UBND.

án phí khởi kiện tranh chấp đất đai

mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Nộp đơn ở đâu và nếu nộp sai cơ quan thì xử lý thế nào?

Nơi nộp đơn phụ thuộc nhánh đã chọn, và nơi nhận đơn không nhất thiết là người ra quyết định. Từ 02/02/2026, trình tự thủ tục hành chính về đất đai do UBND cấp tỉnh quy định và công khai. Vì vậy, trước khi nộp ở nhánh hòa giải hoặc hành chính, cần tra bộ thủ tục của tỉnh nơi có đất.

Nếu nộp sai ở nhánh hành chính, cơ quan phải thông báo bằng văn bản việc không thụ lý và nêu rõ lý do. Không nên chờ cơ quan tự chuyển đơn sang Tòa án. Cách làm phù hợp là giữ văn bản trả lời rồi nộp lại đúng kênh.

Ví dụ, bà Hoa gửi đơn đề nghị UBND giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vì tranh chấp thừa kế thuộc Tòa án, bà có thể nhận văn bản không thụ lý kèm lý do. Khi đó, bà nên giữ văn bản này và chuẩn bị đơn khởi kiện gửi Tòa án.

Nếu nộp tại Tòa án, Thẩm phán xem xét đơn và có thể yêu cầu sửa, bổ sung, thụ lý, chuyển cho Tòa có thẩm quyền hoặc trả lại đơn. Kết quả phụ thuộc lý do cụ thể. Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất chưa hòa giải tại xã, đơn có thể bị trả vì chưa đủ điều kiện khởi kiện.

mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai theo từng cơ quan

Mỗi cơ quan có một thời hạn riêng, và các mốc này không cộng lại thành tổng thời gian của vụ việc. Hòa giải tại xã tối đa 30 ngày; Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết tối đa 45 ngày; Chủ tịch UBND cấp tỉnh tối đa 50 ngày. Tòa án có nhiều giai đoạn với thời hạn riêng.

Thời hạn hành chính trên là khung của Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thủ tục do từng tỉnh công bố có thể quy định chi tiết hơn, nên cần kiểm tra khi nộp. Nếu quá hạn mà chưa có kết quả, nên đề nghị cơ quan trả lời bằng văn bản và giữ lại chứng từ đã nộp.

Ví dụ, việc hòa giải tại xã kéo dài 30 ngày, sau đó Chủ tịch UBND cấp xã có tối đa 45 ngày kể từ ngày thụ lý. Điều này không có nghĩa vụ việc chắc chắn kết thúc sau 75 ngày. Thời gian nộp đơn, chờ thụ lý, bổ sung hồ sơ hoặc khiếu nại sau đó đều có thể làm vụ việc kéo dài hơn.

quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

Không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì làm gì?

Có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Hướng khiếu nại tiếp theo phụ thuộc người đã ra quyết định. Nếu kết quả là bản án của Tòa án, cách phản đối là kháng cáo theo tố tụng, không phải khiếu nại hành chính.

Với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã, hết 30 ngày mà không khiếu nại hoặc khởi kiện thì quyết định có hiệu lực thi hành. Quyết định có hiệu lực phải được chấp hành. Quá 30 ngày mà không chấp hành, người phải thực hiện có thể bị cưỡng chế; thẩm quyền này trước thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện, nay thuộc Chủ tịch UBND cấp xã.

Ví dụ, ông Tùng nhận quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã nhưng không đồng ý. Trong 30 ngày kể từ ngày nhận, ông có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Nếu để quá thời hạn này mà không làm gì, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành.

mẫu đơn khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Nội dung trên giúp xác định cơ quan có thẩm quyền, không thay thế việc xem xét hồ sơ cụ thể của từng vụ việc.